16 febrero, 2017

¿Qué es la dación en pago y quién puede acceder a ella?

Llevamos mucho tiempo ya oyendo hablar de eso de la “dación en pago”, pero ¿qué es exactamente y quien puede beneficiarse de ella?

La dación en pago es la posibilidad de saldar una deuda hipotecaria con un banco mediante la entrega de la vivienda hipotecada. Esto es algo que parece bastante lógico porque si tienes un bien que tiene un valor de 5 euros, por ejemplo, y lo entregas al banco al que debes 4, la deuda debería quedar saldada pero eso, en España, no es así. Aquí lo  normal es entregar el bien al banco por no haber podido terminar de pagarlo y, además, tener que seguir pagando la deuda que le debías hasta terminar de saldarla. En otras palabras, que el banco se queda con el bien de 5 euros y gana 4 más, el negocio del siglo vamos.

Pero las cosas han cambiado, más o menos. Según la web impagohipoteca.com si el deudor puede demostrar que no hay mala fe en el impago de la hipoteca mediante una situación de “quiebra familiar” es posible que el juzgado resuelva un veredicto en favor de la dación en pago. Si se consigue, el deudor podrá dar la vivienda al banco y saldando así su deuda y, además, beneficiarse de un alquiler que el banco puede ponerle a cambio de dejarle vivir en la que ahora es su vivienda y, de este modo, evitar la mudanza.

Aunque hay casos y casos. Recuerdo que mi primo, quien consiguió la dación en pago, se negó a coger la oferta de alquiler porque decía que ya le había dado demasiado dinero al banco y que prefería pagarle el alquiler a cualquier persona antes que a la entidad, así que en menos de una semana, tras la sentencia judicial, llamó a Mudanzas y Transportes TSR y salió de su antiguo piso sin mirar atrás.

Requisitos

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?

  1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios.
    1. Municipios de menos de 1 millón de habitantes: 200 mil euros
    2. Entre 500 mil y 1 millón de habitantes: 180 mil euros
    3. Entre 100 mil y 500 mil habitantes: 150 mil euros
    4. Hasta 100 mil habitantes: 120 mil euros
  2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos que más se exigen:
    1. Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
    2. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
    3. Que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
    4. Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
    5. Que el préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos anteriores.
    6. En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los reuisitos b,c,d,y e.

Y aún en caso de cumplir el  total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%

¿Qué es la dación en pago y quién puede acceder a ella?